“竞争越来越激烈了。”这是首批公募REITs上市两年后某基金经理的心声。

扩募资产顺利上市，让更多机构看到了公募REITs发展的可能性。截至目前，已有19家基金管理人入局公募REITs领域。在业内人士看来，随着公募REITs扩募机制落地，行业也来到了“十字路口”，基金管理人布局资产的类型，重视培育的能力，扩募工作的推进，以及治理结构和管理方法的差异化，将促使行业朝着更为多元化的方向发展，并最终涌现出一批优质的公募REITs产品和优秀的基金管理机构。

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龙头争相入局

面对公募REITs市场，越来越多基金公司“坐不住”了。

从试点到常态化发行，再到扩募资产上市，公募REITs走出了一条既借鉴成熟市场经验和规律，又符合中国国情的发展之路。其业务模式、治理结构、管理方法在摸索中逐渐成熟，并形成了一定的规模效应、示范效应。

近日，易方达基金申报易方达广州开发区高新产业园REIT、工银瑞信基金申报工银瑞信河北高速集团高速公路REIT，意味着头部基金公司正式进军公募REITs市场。此外，广发基金等机构手握重点项目，正在探路REITs蓝海。招商基金也已申报基金子公司，全面布局基础设施REITs业务。

“对于想要开展公募REITs业务的基金公司而言，现在是个好时点。”一位业内人士透露，一方面，业务可行性已被充分验证，首发和扩募机制得到了实践，运转良好；另一方面，业务的开展向来“先发有优势”，趁着公募REITs尚处“蓝海”阶段，进入的机构还有发展壮大的机会。

从新进入机构来看，其选择的底层资产是目前相对成熟的资产类型。Choice数据显示，目前已成立的公募REITs中，产业园区和高速公路类REITs合计达16只，占总数超一半。

上述业内人士表示，这两类项目受机构青睐，除市场化运作成熟外，审核清晰也是重要原因。此前，中国证监会指导交易所修订了REITs审核关注事项指引，结合产业园区、收费公路等大类资产行业特性，从项目合规、历史运营及评估参数设置等维度细化了两大类资产的审核重点，提升了监管的精准性和高效性。

审批常态化

近日，四单公募REITs扩募项目上市，标志着扩募机制正式落地。具体来看，四单扩募的公募REITs分别为博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江REIT和中金普洛斯REIT，扩募资金合计超50亿元。

“扩募落地为后续资产购入提供了可参考的路径。”某REITs研究员表示，这对基金公司开展公募REITs业务也提供了多元选项。“有的公司擅长布局不同类型资产，并打通管理壁垒；有些公司倾向于做大某一类资产，并最终成为专业化资产运作平台。扩募机制不落地的话，大家都争着拿新项目，资产类型高度同质化，最后全都长不大。”

四单扩募项目顺利完成，意味着公募REITs市场“首发+扩募”双轮驱动发展格局正式成型，将进一步推动公募REITs审批的常态化。目前来看，景区、轨道交通、消费基础设施、铁路等创新基础设施REITs也在积极推动落地。“在资产证券化的大背景下，基础设施REITs民生公益属性越来越强，存续体量大的资产具有较大包装空间。”博时基金相关负责人说。

打造运营管理能力行业标杆

目前，已有19家基金管理人入局公募REITs行业。越来越多行业参与者开始思考：公募REITs业务的核心需求是什么？管理人的专业能力体现在哪些方面？如何更好地利用首发、扩募机制做大做强公募REITs业务？

在一位投资人士看来，基金管理人须明确自己的责任边界，做到履职尽责。公募REITs首次发行，仅代表了管理人在单个行业里迈出了一小步。发行不是终点，而是起点，管理到位才会长久。投资者关注的，一是管理人能否做好公募REITs的持续管理，运营效率能否提升；二是管理人能否不断优化单只公募REIT产品。

中金基金REITs基金经理刘立宇也提出了类似的看法。他表示，如果将公募REITs类比上市公司，基金管理人、原始权益人和外部管理机构各司其职，基金经理和外部管理机构工作人员分别扮演不同角色，开展基础设施项目的运营管理。同时，基金设立运营咨询委员会，邀请行业专家就重大事项进行沟通，为基金重大决策提供专业建议。

“‘利益绑定、长期承诺，归位尽责、各展所长’是打造产品竞争力的关键。”刘立宇说，要形成公募REITs可持续发展，一方面，底层资产是“压舱石”，原始权益人在首发及扩募时“要把好资产拿出来做产品”，通过不断注入优质资产，形成资产管理规模效应，持续提升产品管理规模和内在价值。另一方面，基金管理人和外部管理机构要持续提高资产运营管理能力，形成有效融合和协同，通过加强运营管理工作规范化、标准化和数字化，提升管理效率，以优秀的运管能力提升产品经营业绩，为投资人持续创造价值。